Potek dela

Pripravljalna faza je pogosto prezrta, a prav ta predstavlja temelj za vse nadaljnje korake v procesu načrtovanja. V tej fazi celovito preverimo ustreznost zemljišča (ali obstoječe stavbe) z vidika danosti v prostoru in prostorske zakonodaje ter preverimo, ali so naročnikove želje usklajene z dejanskimi možnostmi prostora. Na podlagi analize in prostorskih preveritev pripravimo pregled različnih možnih rešitev, opozorimo na morebitne omejitve, osvetlimo priložnosti ter svetujemo smiselne alternative. Naš pristop je vedno usmerjen k iskanju optimalnih rešitev, ki sledijo ciljem naročnika in razmeram na lokaciji.

Rezultat tega procesa je oblikovanje projektne naloge – osrednjega in ključnega dokumenta, ki jasno opredeli namen, cilje in obseg projekta ter okvirno vrednost investicije, skladno z aktualnimi gradbenimi kazalci. Projektna naloga je tudi osnova za pripravo ponudbe za izdelavo projektne dokumentacije po posameznih fazah. Koraki:

1. Uvodni sestanek z naročnikom, seznanitev z vizijo in cilji ter izhodišči in podatki o nepremičnini
2. Ogled na terenu 
3. Izdelava analize lokacije s stališča prostorske zakonodaje, nosilcev urejanja prostora, danosti v prostoru in zahtev programa
4. Izdelava grafične prostorske preveritve z vseh smiselnih vidikov
5. Predstavitev možnosti s kvalitativnim ovrednotenjem, izdelava investicijske ocene za perspektivnejše različice
6. Izdelava projektne naloge na podlagi odločitve naročnika za optimalno rešitev. 

Potrebna dokumentacija:

podatki o zemljišču/gradnji, lokacijska informacija, zemljiškoknjižni izpisek, *geodetski posnetek (opcijsko)

Idejna zasnova predstavlja ustvarjalno jedro projektnega procesa. V tej fazi se naročnikove potrebe, želje in predstave o uporabi prostora oblikujejo v arhitekturni koncept. Dobra arhitektura presega zgolj funkcionalnost – zato razvijamo individualne rešitve, ki izhajajo iz naročnikovih potreb in hkrati občutljivo in premišljeno odgovarjajo na značaj prostora, krajino in lokalno identiteto.

Idejna zasnova je izdelana tako, da si naročnik čim lažje predstavlja vsakodnevno uporabo – od organizacije bivanja ali dela do konkretnih prostorskih izkušenj. Dvodimenzionalne risbe tlorisov dopolnjujemo s prostorskimi prikazi ali maketami. Skupaj z naročnikom iščemo načine uporabe, ki prispevajo h kakovosti bivanja ali dela ter zagotavljajo dolgoročno funkcionalnost in tržno vrednost. 

Cilj te faze je, da se naročnik z rešitvami poistoveti in začuti, da podpirajo njegove potrebe.

Potrjena idejna zasnova postane osnova za nadaljnje faze: pripravo dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja in izdelavo izvedbenih načrtov.

S to fazo preverjamo izvedljivost prostorskih, oblikovnih rešitev in investicijske vrednosti.

Na podlagi dolgoletnih izkušenj vemo, kako pomembno je, da naročnik projekt ves čas spremlja in ohranja pregled nad njegovim razvojem in investicijo. Zato v ateljeju BER.NARD idejno fazo nadgradimo v idejni projekt (IDP), ki omogoča bolj strukturiran in premišljen pristop k nadaljnjemu načrtovanju. 

V tej fazi se z naročnikom poglobimo v tehnične rešitve, izberemo materiale in obdelave, po dogovoru pa preverimo tudi različne možnosti izvedbe. S tem pravočasno naslovimo ključna vprašanja, ki vplivajo na podobo projekta in stroške gradnje. Ob zaključku pripravimo natančnejšo oceno investicije, ki naročniku pomaga presoditi finančno ustreznost zastavljene smeri, ki se v stabilnih tržnih razmerah načeloma ne spremeni za več kot 20 %. To je faza, kjer so mogoče zadnje oblikovne in prostorske spremembe, pred začetkom izdelave izvedbenih načrtov. Koraki:

1. Izdelava osnutkov funkcionalnih in prostorskih rešitev 
2. Predstavitev osnutkov in usklajevanje z naročnikom
3. Izdelava idejne zasnove z dvo- in tridimenzionalnimi prikazi
4. Potrditev idejne zasnove s strani naročnika 
5. Priprava predlogov tehničnih rešitev ter nabora materialov in usklajevanje z naročnikom
6. Priprava popisa in investicijske ocene po gradbenih elementih
7. Potrditev idejnega projekta in investicijske ocene kot osnove za izdelavo izvedbenih načrtov

Potrebna dokumentacija:

podatki o zemljišču/gradnji, lokacijska informacija, geodetski posnetek, izmere stavbe ali prostorov, geomehansko poročilo

Ta administrativna faza vključuje izdelavo Dokumentacije za pridobitev projektnih pogojev (DPP), Dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) ter vodenje upravnega postopka (vlaganje dokumentacije na pristojne institucije).

Dokumentacija za pridobitev projektnih pogojev (DPP)

Na podlagi lokacijskih prikazov iz idejne zasnove pripravimo dokumentacijo za pridobitev projektnih pogojev. Izdajo jih pristojni soglasodajalci oziroma nosilci urejanja prostora (NUP) in predstavljajo pogoje za načrtovanje in priključevanje objekta na javno in gospodarsko infrastrukturo (komunalne vode, elektrika, vodovod, ceste ipd.) ter skladnost načrtovane gradnje z veljavnimi prostorskimi akti in zakonodajo.

Dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) 

Na osnovi potrjene idejne zasnove pripravimo projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja. Ta dokumentacija vključuje tehnično poročilo, grafične prikaze obstoječega stanja ter načrtovane ureditve in dokazilo o skladnosti projekta z veljavnimi prostorskimi akti in predpisi ter pozitivna mnenja pristojnih soglasodajalcev (NUP) ter vodenje upravnega postopka (vlaganje dokumentacije na pristojne institucije) Koraki:

1. Tehnični izrisi in priprava DPP dokumentacije ter vloga za projektne pogoje
2. Po prejetju projektnih pogojev priprava dokumentacije DGD, vloga za pridobitev mnenj
3. Vloga popolne DGD dokumentacije na UE 

Potrebna dokumentacija:

potrjena idejna zasnova, geodetski posnetek, pooblastilo naročnika za vodenje upravnega postopka, dokazilo o pravici graditi

PZI dokumentacija vsebuje podrobna navodila za gradnjo za vsa potrebna področja gradbenih in obrtniških del. Vključuje načrte vseh relevantnih strok – gradbene konstrukcije, elektro in strojne inštalacije, požarno varnost – ter tehnične specifikacije, popise del in materialov ter količin, sestave konstrukcij in podrobnejše izseke tehničnih risb.

Gre za ključni dokument, ki zagotavlja kakovostno izvedbo gradnje v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem. Z dobro premišljenimi in strokovno pripravljenimi PZI načrti se izognemo nepotrebnim zapletom na gradbišču ter zagotovimo, da se zasnovani prostori izvedejo skladno s cilji projektne naloge in potrjeno idejno zasnovo.

Pred začetkom gradnje je treba z dokumentacijo opraviti tudi uradno prijavo gradbišča pri pristojnem upravnem organu. Koraki:

1. Izdelava osnovnih tehničnih načrtov v merilu 1:50 
2. Medsebojno usklajevanje in koordinacija zahtev sodelavcev drugih strok do prostorsko ustrezne izvedbe skladno z določili IDZ in IDP faze
3. Izdelava tehničnih prikazov detajlov in opisov, ki so potrebni za izvedbo
4. Izdelava natančnih gradbenih specifikacij in popisa del z oceno vrednosti ter morebitno usklajevanje vrednosti z naročnikom
5. Priprava tehnične dokumentacije v papirni in digitalni obliki

Potrebna dokumentacija:

potrjena IDP dokumentacija, geomehansko poročilo, ev. tehnološki načrti,

Pomembno je, da arhitekt aktivno spremlja potek gradnje in sodeluje z naročnikom, nadzornikom ter izvajalcem. Njegova vloga je zagotoviti, da se gradnja izvaja v skladu s projektno dokumentacijo, zakonodajo in dogovorjenimi standardi kakovosti. To vključuje prisotnost na gradbišču, pojasnjevanje načrtov, potrjevanje delavniških načrtov, skic in detajlov ter odobritev vgradnih elementov in končnih površinskih obdelav pred njihovo vgradnjo. Prav tako arhitekt sodeluje pri prevzemu gradbenih storitev in potrjuje gradbeni dnevnik. S tem aktivno ščiti naročnikove interese, pravočasno opozarja na morebitna odstopanja ter pomaga najti ustrezne rešitve. 

Zaradi kompleksnosti gradbenih procesov ni mogoče vnaprej predvideti vseh morebitnih zapletov. Prisotnost arhitekta na gradbišču je zato ključna – kot avtor načrta celoten projekt najbolje razume in velikokrat prepreči morebitne napake pri branju načrtov. Redno spremljanje izvedbe in učinkovita komunikacija med vsemi udeleženci omogočata pravočasno zaznavanje odstopanj ter preprečevanje napak, katerih kasnejše odpravljanje je pogosto povezano z zamudami in večjimi stroški.

Po zaključku gradnje sledi še zadnji administrativni korak – pridobitev uporabnega dovoljenja, ki ga izda isti upravni organ kot gradbeno dovoljenje. Za ta namen se pripravi projektna dokumentacija izvedenih del (PID), ki natančno prikazuje dejansko izvedbo objekta. Vključuje vse spremembe in odstopanja od prvotnih načrtov ter služi kot pomemben vir informacij za vzdrževanje, morebitne prihodnje prenove ali posege.

Za naročnika je to zagotovilo, da je objekt zaključen skladno s predpisi ter da bo imel vso potrebno dokumentacijo za varno uporabo in nadaljnje upravljanje. Koraki:

1. Priprava PID dokumentacije
2. Pridobitev uporabnega dovoljenja 
3. Na željo naročnika pomoč pri trženju prodajnih/najemnih prostorov: priprava promocijskih materialov (fotografije, komercialne skice, prodajni katalog) 

Potrebna dokumentacija:

Izjava nadzornika